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听房地产大咖怎么说惠州楼市会怎样?
添加时间:2019-03-13

  楼市渐渐回暖,新政注入活力,惠州房地产市场在2015年开端就步入暖春。市场以一种向上的姿态稳步迈进,令无数投资者期待,也令刚需族侧目。惠州市场如何抓住机遇又将面临哪些挑战?3月31日,由惠州报业传媒集团主办、东江时报承办的“拥抱暖春——— 2015惠州稳定房地产市场高峰会”上,市国土、房管部门和房协相关负责人,惠州房地产行业企业负责人以及银行代表齐聚一堂,畅所欲言,探讨惠州房地产市场发展态势、市场监管、价格趋势、新政影响等。《东江时报》梳理部分与会协会负责人、开发商和银行代表发言,以飨读者。

  新的系列利好政策为房地产行业发展提供了良好机遇,但房地产开发行业是一个高投入行业,房产开发和市民买房都需要银行支持。所以,本轮政策具体效果如何,还得看银行如何执行。

  很多银行开发贷按揭是“准入制”的,对开发商设置了不同门槛,这在一定程度上制约了开发企业的发育。作为开发商,一级资质者贷款尚有很大难度,达不到一级开发资质的怎么办?这是一个值得思考的问题。我在惠州做了20多年生意,目前市场环境是少见的,开发商也普遍比较困难,希望税收、银行等机构能给企业一些“缓冲期”。

  新政对房地产是有影响的,银行不要 “谈房色变”,不管新政产生的具体效果如何,我认为还是要靠自己做好,之前有些开发商“走佬”,产生烂尾楼,对市场信心打击,我们要做好自己,树立行业正能量。

  惠州生活环境是很多地方没法比的,根据城市发展目标,到2020年城镇人口预计增加50万人,这证明惠州是人口输入型城市,这对惠州开发商是个好机会。惠州本身也具备明显的价格优势,所以一直来我对惠州房地产还是蛮有信心的。

  房企是靠天吃饭的,靠政策的天,银行的天。银行可否加大对房地产行业的扶持力度,简化流程和审批?现在的房企,不管大小,日子都不好过,惠州银行机构也应向上级争取更多优惠政策。

  当前市场行情下,房企自身要保持克制,无论对内对外。希望同行不要盲目跟风,这对购房者信心会产生影响。当然,现在政策利好出台,别又当成了“捞一把”的机会,这并不是明智的作法。

  开发企业自从买了土地交了钱后,各级监管造成开发商资本重复搁置,是造成开发企业资金链条紧张的原因之一。以前行情好,卖得好,回款快,开发商还能应对;现在房子不好卖,卖一套房一般要4个月才能拿到回款,这给开发商带来了不可忽视的挑战。我建议,政府监管部门和银行机构,在条件允许范围内应考虑通过实际措施给开发商减负。

  居住、发展方面,惠州拥有众多优势,我们获得众多荣誉就是例证。但是,这些荣誉拿回来不应放在抽屉里,而要进行大力宣传,提升惠州知名度。其实,惠州房地产投资回报率并不低。前几年,我把香港的房子卖掉了,回来惠州买房。在我看来,惠州房地产投资市场回报率比香港高2倍,潜力巨大。

  从金融环境和政策环境来看,今年的市场的确会有所好转,连续降息降准带来的宽松货币环境及两会期间不断传出的利好消息表明,政策松绑通道已开启,4月份已迎来调整的“窗口期”。方直生态城各大在售项目持续热销,消费者对惠州市场的信心已经明显提升,楼市成交量也有望在近期放大。

  房企首先应以稳健为主。未来房企将步入拼专业、拼整合、拼品牌的良性发展模式,房地产行业的内部调整将会不断加强,优化结构、控制节奏、精细产品、提升服务成为趋势。

  由于继续看好珠三角市场,方直集团日前发布2015年年度品牌主张——— “2015,让生态人居更精彩”,表明方直将进一步推进珠三角战略,一方面持续看好已经进驻的惠州、江门等市场,实现更有质量的增长。另一方面,将继续扩展在广州、深圳等一线城市的布局,打造扎根珠三角的专业化、有特色的房地产企业。方直将持续结构市场化、产品精细化、营销灵活化、服务极致化的开发思路,同时在人居价值和生态休闲领域积极探索和研究,将生态运营进一步延伸,为生态人居提供更精彩的配套服务体系。

  新政利好不容质疑,对下来市场发展是针强心剂,但这个大礼包在不同地方“含金量”是不一样的。惠州的二级市场没法与一线城市相比,因此实际效果还有待观察。前些年,惠州市场有依赖性,依赖于深圳等周边城市置业者,我们的刚需产品不仅满足惠州消费者,实际也要满足周边的需求。惠州房地产的获利空间并不丰厚,所以我们要谨慎乐观,同时练好内功,面对日益苛刻的消费者,我们要提供更好的产品和服务。

  一个片区的发展,政府最好有“一盘棋”思维。例如要建房,政府可否把水电同时配套做了,否则开发商进入无形投入太大,入住率也比较低。政府加大相关配套服务,开发商才会更有信心,行业才会更健康。

  惠州不少区域配套还不完善,有些配套开发商本身承担不了。政府对片区的一些规划和计划应该明确,好让开发商根据自身情况进行配合,以免到交楼时一些生活配套设施兑现不了,容易引发误会。

  在我看来,新政主要还是针对改善型产品,中洲集团一直想做的是改善型,所以对新政期望值很高。

  在惠州生活,感觉最深的是车太多,车位不够用了,老城区的生活还是比较拥挤的,所以作为开发商,我们希望市民往新城区买房,但新片区的生活配套问题很关键。金山湖片区道路、公园等市政配套高级、完善,大家有目共睹,但学校、医院、交通等配套还有待加强。

  惠州房地产行业应该敞开怀抱,勇敢面对深圳等周边城市。但从惠州高速路就看得出来,惠州拥抱的是广州,希望惠州随着经济发展,将吸引更多深圳置业者,惠州也要承接很多深圳产业转移,所以政府层面应为拥抱深圳提供更多配套条件。

  在做市场调查和项目定位时,很多时候感觉很迷茫。做一个项目要靠企业去一个个部门要资料,拿到的资料也未必是“最新版本”,因此在项目定位和开发方面颇费周折。

  如果政府对某一区域发展规划、定位明确,开发商或许会省不少力。在监管层面,职能部门某些决策最好能在依法基础上,提供更多人性化服务。

  和天下两个楼盘今年是涨了价的,和天下天玺湾今年春节后收回了某些优惠,实际成交价格上涨了500元∕㎡。虽然已经涨了价,但我们也很羡慕手上有很多存货的地产大佬们,货多意味着“子弹”多,后发力强。楼盘库存其实没那么可怕,营销只要符合市场规律就OK。

  惠州的存量大,如何解决?政府正在打造一些产业链,政府也在做,惠州人口不断增加,这也给房地产开发提供了良好机遇。我觉得政府给房地产行业的支持,应落实在区域配套方面,不能把一些本应该由职能部门做的事情交给开发商做。

  海伦堡是广州番禺的房企,进入惠州6年,已经开发了5个楼盘。我发现一个现象,当我们向广州、深圳等地客户推荐惠州房子时,他们表现比较抗拒。在部分外地人看来,惠州就是大亚湾,惠州就是一座空城,这种误会是很深的。

  我建议惠州媒体应该加大惠州形象宣传,让外地人多了解惠州。近期出台的新政对惠州当然是个利好,因为惠州一段时间来处于供过于求现状,这轮新政无疑有利于去库存,特别有利于去改善型产品的库存,接下来需要关注的是银行如何落实新政。

  2014年整个市场有所焦虑,但今年以来,虽然有很多利好政策,但还觉得未来房产不再狂飙突进。这种状况对房企基本功要求更高。现在不仅惠州,全国很多地方都进入去库存时代,开发商很重要的角色是把去库存功能不断放大,在建规模大,如果人口数量不大,容易硬着陆。

  我认为未来房地产市场进入“三低”状态:低利润,低规模,低速度。开发商对此须发挥资源优势,充分优化配置,迎接优胜劣汰的挑战。

  关于房地产开发贷准入方面,工行把准入标准分四类,不同类别省行会下发不同的额度:1.北上广深;2.城市GDP超4000亿,房地产成交量超800万平方米;3.其他小城市;4.高风险城市。惠州目前GDP不够4000亿,但根据惠州市政府规划,到2017年惠州将进入第二梯队,大概到2016年惠州应该可以达到标准,惠州会被工行纳入二类城市标准,届时贷款额度方面和企业贷款准入门槛方面会放松很多,希望大家可以暂时忍耐一下。

  关于房地产企业所说的房贷审批准入和速度问题,工行目前对每个信贷员都有硬性发放要求,所以基本上审批没有什么耽误,去年审批慢主要是因为信贷规模问题而产生的积压。

  现在,工行有个产品可以推荐给开发商,上个月工行拉开进军互联网金融的大幕,发布“e-ICBC”的互联网金融品牌,其中广东省行开发了一款“工银广东e贷通APP”,它可以帮助开发商完成两个功能:一个是房地产开发商和工行合作后,可以像美团一样,把楼盘产品放到APP上,工行可以免费将客户意向提供给开发商,促进销售。其次,一旦客户成交后,可以在线上直接申请贷款,有人会直接跟进审批,提高审批效率。

  建行也一直很重视开发贷和按揭贷款。在房地产方面,我们会继续服务好市场需求,地产界大佬们提出的意见、建议和问题,我会带回行里进行分析和解答,并争取和省行多要些好的政策。毕竟市场好了,银行的业务才会跟着好。

  光大银行是在2013年才进入惠州,一直把房地产作为发展的重点,主要是房地产开发贷和房地产按揭。开发贷方面,按照光大银行房地产名单准入原则,只要是在全国房地产百强企业以内就可以做开发贷,额度也足够。

  而在房地产按揭方面,光大银行优势比较明显,额度方面,我们去年甚至和总行直接要额度,比较充裕;价格利率也较优惠,目前光大银行首套房利率为基准利率;审批效率方面,也尽量简化流程,一般2周左右就可放款。

  南粤银行在房地产业务方面主要是接开发贷,房地产按揭从今年才开始首次和楼盘合作。就开发贷而言,我发现很多房地产企业旗下都有经营性物业在支撑,而银行支持房地产一定要有一个突破口,假如开发商旗下的经营性物业租户很好很强,银行会更倾向于这些房地产企业。

  此外,银行在接下具体房地产项目的时候,会发现一些房地产企业现金流满足不了银行的要求,其实如果进行恰当的招商引资可以避免这种错误。一般而言,银行给开发商的贷款大部分是2~3年的短期贷款,而假如旗下有较强的经营性物业,可以预见其有稳定的现金流,那么银行可以考虑其准入,并让企业将短期贷款分成长期,如10年来分期还款,开发商到还款时压力就不用那么大,有更多的现金流可以周转,因此建议开发商在运营中要提前做好规划。

  国土局曾说,今年要推出370万平方米土地,按业界发展水平,如果容积率在2.5~3之间,新建楼房面积将达到1000万平方米,再加上现在的库存量,有没有考虑到市场能否消化得了,这个规划的节奏是否要把握好一点,这样才能健康发展。

  业界普遍的呼声是公共设施配套,例如省运会在惠州举行,金山湖片区的体育馆、道路都搞得不错,企业去开发了,但学校、医院、市场都满足不了这一片区居民的需求。如果不能吸引居民居住,消费和发展又从何谈起?我想,要培育市场,政府公共产品服务得跟上产业发展的步伐。

  对于房企自身来讲,现阶段的市场环境要求房企对市场细分要更精确,丰富产品类型,避免同质化,实现错位发展,通过大家努力才能共同把市场引向比较健康理性的发展。